房贷提前还款利息怎么算?

房贷提前还款有全部提前还清，部分提前还款两种，根据提前还款的金额不同，利息计算方式有区别。

1、提前全部还清

即借款人一次性还清剩余本息，其中利息按算头不算尾的原则确定，也就是从上一期扣款日到提前还款前一天，可套用公式计算，即：提前还款利息=提前还款本金×日利率×实际天数，其中日利率=年利率/360=月利率/30。

【举个例子】假设借款人在2022年10月5日房贷剩余额度为25万，剩余贷款期限为240期，扣款日为每月20日，贷款年利率5.39%，打算一次性提前结清房贷，则提前还款利息=250000×(5.39%/360)×15=44916.67元。

2、提前部分还款

因为没有把房贷还清，为此剩余未偿还本金照样还是按原贷款合同利率计算利息，不过借款人可以从月供不变缩短还款期限、还款期限不变减少每月月供两种方式中任选一种，产生的利息有所区别。

(1)月供不变缩短还款期限：即每个月还款的金额不变，根据缩短后的还贷期限、剩余的贷款本金、合同约定利率、还款方式来计算剩余的应还利息。

(2)还款期限不变减少月供：即每个月还款的金额减少，根据还贷期限、剩余的贷款本金、合同约定利率、还款方式来计算剩余的应还利息。

【举个例子】假设借款人房贷剩余未还本金是25万，剩余期限240期，贷款年利率5.39%，打算提前还贷10万。

(1)选择月供不变缩短还款期限：将240期还贷期限缩短至10年，每个月固定还款金额1619.73元，剩余利息总额是44367.66元，本息合计194367.66元。

(2)还款期限不变减少月供：剩余还款期限还是20年，提前还贷后首月还款1298.75元，每月递减2.81元。剩余利息总额是81186.88元，本息合计23186.88元。

银行房贷提前还款违约金要怎么算?

1、房贷提前还贷，对提前归还个人住房贷款的客户收取5‰的违约金。

2、工行的房贷要提前还贷，在未满一年时间的时候申请提前还贷，需要支付贷款金额的千分之五的违约金。在贷款期满一年后，申请提前还贷不需支付违约金，但是起还金额在五万元。

3、提前还款的违约金是在借贷款双方的合同里共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%);或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。

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